Практические рекомендации по узакониванию самовольного строительства
Как возникает самострой
В обществе бытует устойчивое мнение о том, что собственник частного дома волен производить на принадлежащей ему территории практически любые работы, в том числе и строительные, не спрашивая на то ничьего разрешения. На самом же деле, к огромному сожалению наших сограждан, проведение очень многих работ потребует от хозяина дома получения значительного количества разрешений и согласований от разнообразных инстанций.
И уж совсем нередко случается так, что некогда достроенный по собственному усмотрению дом необходимо продать, подарить или оформить на него наследство и т.п. Согласно украинскому законодательству такая видоизмененная без соблюдения прописанной законом процедуры недвижимость будет отнесена к самовольному строительству, а для проведения любых действий с ней потребуется изначально оформить на нее новые правоустанавливающие документы.
Конечно, хозяин дома мог не знать о необходимости получения разрешений на перестройку принадлежащего ему дома, он также мог сознательно пойти на нарушение закона, не зная о возникновении в таком случае серьезных санкций, либо надеясь сэкономить время и силы и рассчитывая узаконить проведенные работы «как-нибудь потом», когда, по его мнению, избежать этого уже не удастся. Но независимо от побудительных причин однажды обычно наступает момент, когда такой дом необходимо узаконить.
Что относится к самовольному строительству
Давайте с самого начала уточним, в каком случае действия собственника дома попадают под определение «самовольное строительство» или «самострой». В целом, украинское законодательство не имеет отдельного определения самовольного строительства, и оно является скорее собирательным понятием, объединенным возникновением ряда санкций за нарушение процедуры проведения подобных работ. Так, самовольным строительством будут считаться работы, которые проводились без получения разрешений на их выполнение, с нарушением установленных соответствующими разрешениями и актами сроков проведения строительных работ, с нарушением СНиПов и ГОСТов, правил проектирования или при отсутствии утвержденного проекта. Также самостроем будет называться здание, в котором во время его эксплуатации производились самовольные строительные работы, изменившие его архитектурный облик. К самостроям относятся строения, возведенные на земельном участке, у которого в результате незаконной переуступки не было должным образом оформлено право собственности. То есть, резюмируя все вышесказанное, самовольное строительство – это не только возведение нового сооружения с нарушением существующих норм или без получения всех необходимых разрешений, но также реконструкция существующего здания, проведение его капитального ремонта, изменение функционального назначения отдельных помещений в результате проведенного ремонта дома. И независимо от вида нарушения в случае самовольного строительства у хозяина такого дома возникают сложности с оформлением права собственности на дом, а также предусмотренная законодательством Украины ответственность.
Чем это может обернуться
По закону для получения свидетельства на право собственности на индивидуальный частный дом его хозяину необходимо подать в местное отделение управления жилищного обеспечения соответствующее заявление и пакет документов к нему. Этот пакет документов включает (в случае проведения каких-либо строительных или значительных ремонтных работ) документы о праве собственности на дом и земельный участок, зарегистрированные в БТИ, разрешение на проведение строительных работ, выданное управлением государственного архитектурно-строительного контроля, должным образом зарегистрированный акт приемной комиссии о приеме объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, расчетные документы и справки.
Таким образом, в случае самовольно произведенных строительных работ невозможно будет оформить свидетельство о праве собственности на видоизмененный дом, и невозможными становятся все последующие действия с такой недвижимостью. Кроме того, в случае если будет признано, что хозяин дома в ходе строительства существенно нарушил существующие строительные нормативы или ущемляет своими действиями права других лиц, его могут в судебном порядке обязать привести дом в соответствие нормам и правилам. В случае, если хозяин дома упорствует и отказывается выполнять решение суда, его могут обязать снести самострой и вернуть принадлежащий ему участок в первоначальный вид.
С другой стороны, закон разрешает собственнику самостроя в судебном порядке добиться признания за собой права собственности на такой объект в случае, если он не нарушает права других лиц и построен с соблюдением действующих строительных норм.
Строительство по закону
Законодательством Украины предусмотрен четкий порядок действий граждан, желающих провести строительные работы на принадлежащем им земельном участке. Согласно этому алгоритму, порядок застройки территории в этом случае включает следующие моменты. Строительство может вестись на земельном участке, у которого надлежащим образом оформлено право собственности или право пользования, а для начала проведения строительных работ необходимо получить соответствующее разрешение от местного исполкома. Такое разрешение на строительство позволяет собственнику земли (или дома), выступающему в данном случае в качестве заказчика строительных работ, получить исходные данные для проектирования запланированных работ. Для этого собственник земельного участка должен обратиться в уполномоченную проектную организацию (у которой есть соответствующая лицензия) для разработки проектной документации. Проектная документация подлежит согласованию, прохождению строительной экспертизы и утверждению, а на ее основании заказчику выдается разрешение на проведение указанных в проекте работ. Проведение строительных работ без утвержденного проекта или без получения разрешения на их осуществление может обернуться стягиванием с заказчика штрафа, размер которого может достигать половины стоимости уже произведенных строительных работ. Дополнительный штраф в размере десятой доли от стоимости проведенных строительных работ предусмотрен в случае эксплуатации здания, не получившего от государственной приемной комиссии акт приема в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Следует также уточнить тот факт, что взыскание штрафов за самовольное строительство совсем не означает, что для самостроя автоматически началась процедура узаконивания. Сразу оговоримся, что независимо от того, самовольное строительств ведется или было получено законное разрешение на осуществление строительных работ, не стоит игнорировать существующие нормы и правила.
Узаконить сложно, но не невозможно
Опишем вкратце, как выглядит порядок действий собственника самостроя, который желает узаконить строительство, не прибегая при этом к обращению в суд. В районной администрации собственнику земельного участка необходимо будет получить разрешение на проведение строительных работ, сюда же подается утвержденный проект здания, согласованный с соответствующими ведомствами (инженерно-эксплуатационные службы: газ, теплосеть, водоканал, электросеть плюс санитарно-эпидемиологическая служба, пожарная инспекция, ГАИ и пр.). В отделении инспекции государственного архитектурно-строительного контроля и в соответствующем отделе местного органа земельных ресурсов необходимо получить постановления о штрафах за нарушение законодательства и оплатить эти штрафы, после чего районная администрация сможет выдать разрешение на проведение строительных работ. После этого хозяину дома необходимо обратиться с заявлением о проведении государственной технической комиссии для приема готового здания и вынесения решения о готовности его к эксплуатации. Для этого через инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля ему необходимо будет подать заявление в районную администрацию. Решение о назначении технической комиссии должно быть принято в семидневный срок от момента подачи заявления, а работа ее должна завершиться в течение десяти дней. Акт государственной приемной комиссии владелец дома получает в райисполкоме, после чего на основании этого акта в БТИ можно будет получить новые правоустанавливающие документы.
Процедура узаконивания самостроя сложна и во избежание возникновения множества осложнений и ненужных расходов кратчайший путь решения проблемы – профессиональная помощь организаций, занимающихся узакониванием объектов самовольного строительства.